D'un côté, Saint-Malo reste l'une des destinations littorales les plus demandées de France, et chaque été des milliers de vacanciers cherchent un appartement avec vue sur les remparts ou sur le Sillon. De l'autre, la ville est devenue l'une des plus strictes du pays envers les locations touristiques de courte durée : quotas par secteur, une seule autorisation par propriétaire, contrôles menés par des agents dédiés. Les deux réalités cohabitent, et elles expliquent pourquoi une location sur St Malo se cherche autrement qu'il y a cinq ans.
Ce contraste ne concerne pas que les touristes. Les habitants et les nouveaux arrivants qui cherchent une location à l'année se heurtent à un parc où une partie des logements a basculé vers la location saisonnière. Les règles adoptées par la ville visent précisément à rééquilibrer les deux usages. Les textes et les décisions de justice permettent de mesurer ce qui a changé, et ce qu'il faut vérifier avant de louer.
Pourquoi Saint-Malo encadre-t-elle autant les meublés de tourisme ?
Les chiffres rappelés dans le jugement du tribunal administratif de Rennes donnent la mesure du phénomène. Selon la délibération municipale citée par le tribunal, le nombre de jours réservés sur les plateformes de location de courte durée a augmenté de 24 % entre 2018 et 2019 à Saint-Malo. L'offre était en outre très concentrée : en 2018, plus de 70 % des jours réservés sur la principale plateforme se situaient dans six quartiers sur vingt et un.
À l'échelle régionale, la DREAL Bretagne estime le parc de meublés de tourisme à environ 90 000 logements en 2024, soit près de 4,5 % des quelque 2 millions de logements bretons, avec un taux d'occupation qui avoisine 35 %. Dans certaines villes, ces meublés représentent plus de 20 % du parc. Les résidences secondaires, elles, pesaient 13,3 % des logements bretons en 2021, contre 9,7 % en moyenne nationale.
Cette pression a un effet direct sur le marché local : chaque appartement retiré de la location à l'année pour être loué à la nuitée réduit l'offre pour les habitants, les étudiants et les saisonniers. La DREAL souligne d'ailleurs les difficultés de recrutement de travailleurs saisonniers, faute de logements accessibles.
Location sur St Malo : ce que prévoit le règlement municipal
Un changement d'usage soumis à autorisation
À Saint-Malo, transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme de courte durée exige une autorisation de changement d'usage. Le règlement fixant les conditions de délivrance a été révisé par le conseil municipal le 17 juin 2021, puis de nouveau le 24 février 2022.
Quatre secteurs et des plafonds
Le territoire communal est découpé en quatre secteurs : l'intra-muros, le secteur littoral, le secteur urbain rétro-littoral, et les autres secteurs urbains et ruraux. Pour chacun, le règlement fixe un pourcentage maximal de logements pouvant être autorisés simultanément en location meublée de courte durée. Selon le tribunal, ces secteurs ont été délimités en fonction de l'intensité des locations touristiques, mesurée notamment par le nombre de numéros d'enregistrement, et tiennent compte de la pression plus forte dans l'intra-muros et sur le littoral.
Quand le plafond d'un secteur est atteint, la demande est placée sur liste d'attente. Le règlement prévoit aussi un accord tacite en l'absence de réponse de l'administration dans un délai de deux mois.
Une seule autorisation par propriétaire
La DREAL Bretagne le résume ainsi : à Saint-Malo, la limite est fixée à une seule autorisation par propriétaire. Les requérants contestaient également les restrictions visant les sociétés propriétaires. Pour assurer le contrôle des pièces fournies, la ville consacre deux équivalents temps plein exclusivement à cette régulation, dont un agent assermenté.
Un régime validé par la justice
Des propriétaires, particuliers et sociétés, avaient attaqué les deux délibérations. Par un jugement du 17 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leurs requêtes. Il a estimé que les quotas par secteur reposaient sur une différenciation objective, que les règles étaient suffisamment claires, transparentes et accessibles, et que l'objectif de préserver la fonction résidentielle de la ville relevait de l'intérêt général. Les requérants ont été condamnés à verser 2 000 euros à la commune au titre des frais de justice.
Ce que la loi de novembre 2024 a ajouté partout en France
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Echaniz-Le Meur, a renforcé les outils dont disposent toutes les communes. Selon la synthèse de la DREAL Bretagne :
- le numéro d'enregistrement devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme, avec des amendes pouvant atteindre 10 000 euros en cas de manquement ;
- le changement d'usage peut être soumis à autorisation communale ;
- les communes peuvent instaurer une servitude de résidence principale dans leur plan local d'urbanisme ;
- en copropriété, l'interdiction des locations touristiques peut être votée à la majorité des deux tiers, et le propriétaire doit informer le syndic de son activité ;
- le diagnostic de performance énergétique devient obligatoire pour toute autorisation de changement d'usage ;
- la fiscalité des revenus de location meublée touristique devient moins favorable, avec des abattements réduits.
Pour les propriétaires qui envisagent de louer un bien dans la région, notre guide du meublé de tourisme reprend ces obligations étape par étape. Un logement loué à la saison reste, pour son propriétaire, soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, souvent majorée sur la côte.
Et à Cancale ?
Cancale, à une quinzaine de kilomètres à l'est, illustre le même mouvement sous une autre forme. Selon la DREAL, cette commune d'environ 5 500 habitants comptait 41,4 % de résidences secondaires en 2021, en hausse de 16 % depuis 2015, et 582 meublés de tourisme déclarés en 2024, soit 30 % de plus qu'en 2020.
Plutôt que des quotas, Cancale a choisi d'inscrire une servitude de résidence principale dans son plan local d'urbanisme : la modification n° 8 du PLU a été approuvée le 29 août 2025, moins de six mois après son lancement. Ce type de servitude réserve certains logements neufs à la résidence principale. Une location à Cancale suppose donc, là aussi, de vérifier que l'annonce s'inscrit dans le cadre local.
Côté vacancier : les nouveaux réflexes
Pour qui prépare un séjour malouin, l'encadrement ne signifie pas pénurie, mais il modifie quelques réflexes.
- Vérifier le numéro d'enregistrement. Toute annonce de meublé de tourisme doit afficher un numéro d'enregistrement. Son absence est un signal d'alerte : le logement peut être loué en dehors des règles, avec un risque d'annulation.
- Réserver tôt pour l'intra-muros et le littoral. Ce sont les secteurs les plus demandés et les plus encadrés. L'offre y est stable, voire réduite, alors que la demande reste forte en été.
- Élargir la recherche. Saint-Servan, Paramé, Rothéneuf ou les communes voisines de la côte et de l'arrière-pays offrent d'autres possibilités, souvent à quelques minutes en voiture ou en bus du centre.
- Considérer les autres formes d'hébergement. Chambres d'hôtes, hôtels, campings et résidences de tourisme ne relèvent pas du même régime que les meublés loués par des particuliers.
- Lire les conditions d'annulation et les modalités de dépôt de garantie avant de payer, et ne jamais régler par un moyen non traçable en dehors de la plateforme ou du contrat.
Notre check-list de la location saisonnière rassemble les points à contrôler avant de signer, de l'état des lieux à la taxe de séjour. Une fois le logement trouvé, reste à composer le séjour : remparts, Grand Bé et Saint-Servan figurent parmi nos idées de visites à Saint-Malo.
Côté habitant : chercher un bail à l'année
Le but affiché des règles malouines est de remettre des logements sur le marché résidentiel. Pour un ménage qui s'installe, une étudiante ou un saisonnier, la recherche reste pourtant difficile à Saint-Malo comme dans la plupart des villes littorales bretonnes : la demande dépasse l'offre, surtout pour les petites surfaces en centre-ville.
Quelques pistes aident :
- chercher tôt, idéalement plusieurs mois avant la date d'entrée, et éviter la période estivale où les propriétaires privilégient parfois la location saisonnière ;
- regarder les baux de neuf à dix mois proposés par certains propriétaires de résidences secondaires de septembre à juin, utiles pour une première année d'installation ;
- élargir au bassin de vie : les communes de la périphérie et de la côte voisine, reliées par le réseau de bus, offrent souvent davantage de logements ;
- préparer un dossier complet avant les visites, avec justificatifs de revenus et garant.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer son appartement en meublé de tourisme à Saint-Malo ?
Oui, mais sous conditions : il faut une autorisation de changement d'usage, accordée dans la limite d'un plafond par secteur et d'une autorisation par propriétaire, ainsi qu'un numéro d'enregistrement. Quand le plafond est atteint, la demande passe sur liste d'attente.
Les quotas de Saint-Malo sont-ils légaux ?
Le tribunal administratif de Rennes a rejeté, le 17 octobre 2024, les recours contre les délibérations de 2021 et 2022. Il a jugé les quotas par secteur objectifs, transparents et justifiés par la protection de la fonction résidentielle de la ville.
Comment vérifier qu'un meublé malouin est bien déclaré ?
L'annonce doit mentionner un numéro d'enregistrement, obligatoire pour tous les meublés de tourisme depuis la loi du 19 novembre 2024. En cas de doute, demander ce numéro au propriétaire avant de réserver.
Où chercher une location près de Saint-Malo si l'intra-muros est complet ?
Les quartiers de Saint-Servan, Paramé et Rothéneuf, ainsi que les communes voisines comme Cancale, Dinard ou Saint-Lunaire, offrent d'autres options. Les hébergements professionnels (hôtels, campings, chambres d'hôtes) complètent l'offre.
Les règles sont-elles les mêmes à Cancale ?
Non : chaque commune choisit ses outils. Cancale a misé sur une servitude de résidence principale dans son PLU, approuvée le 29 août 2025, plutôt que sur des quotas par secteur comme Saint-Malo.
Sources et références
- Tribunal administratif de Rennes, jugement n° 2104171 et 2202102 du 17 octobre 2024 — rennes.tribunal-administratif.fr
- DREAL Bretagne, Réguler les meublés de tourisme, webinaire du 10 octobre 2025 — www.bretagne.developpement-durable.gouv.fr
