Pour la résidence principale, la taxe d'habitation n'est plus qu'un souvenir : elle a été supprimée pour tous les foyers en 2023. Pour la maison de vacances sur la côte ou l'appartement gardé pour les week-ends, c'est l'inverse : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que l'administration abrège en THRS, reste due chaque année, et elle a même pu augmenter dans les communes qui appliquent une majoration.
Ce double régime surprend souvent les propriétaires, qui pensaient la taxe disparue pour de bon. Voici comment elle fonctionne, d'après la fiche de Service Public vérifiée le 24 août 2026, et ce qui fait varier son montant d'une commune à l'autre.
Taxe d'habitation résidence secondaire : qui doit la payer ?
Selon Service Public, la taxe est due par la personne qui a la disposition permanente d'un logement meublé qu'elle peut occuper à tout moment, et qui n'est pas sa résidence principale. Peu importe son statut :
- propriétaire du logement ;
- locataire à l'année d'une résidence secondaire ;
- occupant à titre gratuit, par exemple dans un logement prêté par la famille.
Un logement occupé pour des raisons professionnelles, à côté de la résidence principale, est aussi considéré comme une résidence secondaire, tout comme un logement de fonction.
La règle du 1er janvier
Tout se joue à une date : la situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Celui qui dispose du logement meublé ce jour-là paie la taxe pour toute l'année, même s'il vend la maison au printemps ou la transforme en résidence principale en cours d'année. À l'inverse, un achat conclu le 2 janvier ne déclenche la taxe que l'année suivante.
Les locaux imposables
La taxe vise les logements meublés, c'est-à-dire équipés de suffisamment de mobilier pour être habités. Elle s'étend aux dépendances immédiates, comme une place de parking privée ou un garage, même non meublés et non attenants au logement. Un logement vide de tout meuble relève en revanche d'autres règles, celles des logements vacants, que Service Public distingue nettement de la THRS.
Comment se calcule la taxe sur une résidence secondaire ?
Le calcul repose sur deux éléments :
- la valeur locative cadastrale du logement, établie par l'administration fiscale à partir de ses caractéristiques ;
- le taux voté par la commune, qui varie d'une commune à l'autre.
Le montant de base correspond à la valeur locative multipliée par le taux. Service Public précise qu'il n'est pas possible d'estimer soi-même ce montant avec précision ; le service des impôts fonciers dont dépend le logement peut fournir une estimation.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons un cas fictif, uniquement pour illustrer le mécanisme. Une maison a une valeur locative cadastrale de 2 000 € et la commune vote un taux de 20 %. La taxe de base s'élève à 400 €. Si la commune applique une majoration de 40 %, celle-ci porte sur la part communale : 400 € × 40 % = 160 €, soit 560 € au total, avant les frais de gestion de l'État. Les vrais chiffres figurent sur l'avis d'imposition.
La majoration de 5 à 60 % : où et pourquoi
C'est le point qui fait le plus varier la facture. Selon l'article 1407 ter du code général des impôts, tel que le rappelle la réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 31 mars 2020, les communes concernées peuvent majorer la part communale de la taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale de 5 % à 60 %. La majoration n'est pas automatique : elle suppose une délibération du conseil municipal.
Quelles communes peuvent l'appliquer ?
À l'origine, la majoration était réservée aux communes en zone tendue, celles où s'applique la taxe sur les logements vacants : des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. La même réponse ministérielle expliquait son objectif : remettre des logements sur le marché et favoriser leur usage en résidence principale.
Le périmètre a depuis été élargi. Service Public indique que les communes où la part de logements non affectés à l'habitation principale est élevée peuvent appliquer la majoration depuis le 1er janvier 2024. Ce changement concerne directement de nombreuses communes touristiques, notamment sur le littoral, où les résidences secondaires représentent une part importante du parc.
Les cas de dégrèvement de la majoration
Service Public prévoit trois situations dans lesquelles la majoration peut ne pas s'appliquer :
- le logement est occupé pour des raisons professionnelles, à proximité du lieu de travail ;
- son propriétaire réside durablement dans un établissement de soins ou une maison de retraite ;
- le logement est inhabitable ou ne peut pas être occupé à titre d'habitation.
Exonérations et cas particuliers
En dehors de la majoration, plusieurs situations allègent ou suppriment la taxe :
| Situation | Effet, selon Service Public |
|---|---|
| Ancienne résidence principale d'une personne entrée en Ehpad ou en établissement de soins | Exonération à partir de l'année qui suit l'entrée |
| Français de l'étranger rentrés en France lors d'un retour collectif ou d'une crise | Dégrèvement possible sur réclamation |
| Chambres d'hôtes ou meublés de tourisme en zone de revitalisation rurale | Exonération possible si la commune l'a votée, formulaire n° 1205-GD avant le 1er mars |
| Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes, partout | À partir de 2027, exonération possible si la commune ou l'intercommunalité vote avant le 1er octobre 2026 |
Et si la résidence secondaire est louée aux vacanciers ?
Pour un logement meublé loué une partie de l'année, la taxe reste au nom du propriétaire, qui en garde la disposition. Ce n'est plus le cas lorsque les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location : ils sortent alors du champ de la taxe d'habitation au nom du propriétaire. Cette frontière compte pour qui loue sa maison en saison ; notre guide du meublé de tourisme détaille les démarches. À Saint-Malo, où la ville encadre strictement ces meublés, les quotas par secteur sont présentés dans notre article pour louer à Saint-Malo sous quotas.
La déclaration d'occupation, une obligation à ne pas manquer
Depuis la réforme, l'administration a besoin de savoir comment chaque logement est occupé. Les propriétaires doivent déclarer la situation de leurs biens dans l'espace sécurisé d'impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers », avant le 1er juillet, pour un logement nouvellement acquis ou en cas de changement de situation : résidence principale devenue secondaire, location, mise à disposition gratuite.
L'enjeu est concret : une déclaration absente ou inexacte expose à une amende de 150 € par local, selon Service Public. Et c'est cette déclaration qui permet à l'administration de ne pas taxer à tort une résidence principale, ou au contraire de taxer une résidence secondaire passée inaperçue.
Calendrier et paiement
L'avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires arrive au dernier trimestre de l'année. Il indique le montant et la date limite de paiement. Une réclamation, par exemple pour contester la majoration, ne suspend pas l'obligation de payer ; il est en revanche possible de demander un sursis de paiement en même temps que la réclamation.
Taxe d'habitation et taxe foncière : deux impôts distincts
La taxe d'habitation sur la résidence secondaire s'ajoute à la taxe foncière, que paie le propriétaire du bien, qu'il l'occupe ou non. Pour un propriétaire qui dispose lui-même de sa maison de vacances, les deux impôts locaux se cumulent donc chaque automne. C'est un poste à intégrer dans le budget annuel au même titre que l'assurance et l'entretien.
Les situations qui prêtent à confusion
Plusieurs cas reviennent souvent dans les questions des propriétaires. Ils se règlent presque tous avec la règle du 1er janvier et la déclaration d'occupation.
La maison devient la résidence principale
Un retraité qui s'installe à l'année dans sa maison de vacances change le statut du logement. Il doit le signaler dans la déclaration d'occupation, avant le 1er juillet. Si le logement est sa résidence principale au 1er janvier suivant, il n'est plus soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, puisque celle de la résidence principale n'existe plus. L'année du déménagement, en revanche, la taxe reste due si le logement était encore une résidence secondaire au 1er janvier.
Le logement est prêté à un proche
Lorsqu'un logement est mis gratuitement à la disposition d'un enfant ou d'un parent qui y vit à titre principal, il devient la résidence principale de cet occupant, et la taxe sur les résidences secondaires ne s'applique pas. Si le proche n'y séjourne qu'occasionnellement et que le propriétaire en garde la disposition, le logement reste une résidence secondaire. La déclaration d'occupation doit refléter la situation réelle.
Le logement est en vente ou en travaux
Un logement meublé mis en vente reste imposable tant qu'il est à la disposition de son propriétaire au 1er janvier. Un logement que des travaux importants rendent impossible à habiter peut, en revanche, relever du cas des logements inhabitables, qui permet d'échapper à la majoration ; il faut alors pouvoir le justifier auprès du service des impôts.
Contester un avis
En cas d'erreur, sur le statut du logement, la majoration ou la valeur locative, la réclamation s'adresse au service des impôts indiqué sur l'avis, par la messagerie sécurisée de l'espace particulier ou par courrier. Il est utile de joindre les justificatifs : attestation d'entrée en établissement de soins, contrat de travail éloigné, preuve de résidence principale ailleurs.
Résidence secondaire en Bretagne : ce que cela change
La Bretagne compte de nombreuses communes littorales où les résidences secondaires pèsent lourd dans le parc de logements. L'élargissement de 2024 y a donné à beaucoup de conseils municipaux la possibilité de voter une majoration. Avant d'acheter une maison sur la côte, il est donc utile de vérifier si la commune applique une majoration et à quel taux, en interrogeant le service des impôts fonciers ou la mairie concernée, et de demander au vendeur son dernier avis de taxe d'habitation. Côté financement, le compte épargne logement peut alimenter un apport, mais son prêt reste fermé aux maisons de vacances.
Le guide Résidence secondaire en Bretagne passe en revue l'ensemble des coûts d'une maison de vacances dans la région, de l'achat à la fiscalité locale.
Questions fréquentes
La taxe d'habitation est-elle supprimée pour les résidences secondaires ?
Non. Elle a été supprimée pour la résidence principale, mais reste due pour les résidences secondaires meublées et peut être majorée dans certaines communes.
Qui paie la taxe d'habitation d'une résidence secondaire louée à l'année ?
Le locataire, puisqu'il a la disposition du logement au 1er janvier.
Comment savoir si ma commune applique la majoration ?
La majoration apparaît sur l'avis d'imposition. Avant un achat, le service des impôts fonciers ou la mairie concernée peut indiquer si une délibération a été votée et à quel taux.
Quand faut-il faire la déclaration d'occupation ?
Avant le 1er juillet, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv.fr, pour un bien acquis ou dont la situation a changé.
Un logement vide est-il soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
Non : la THRS vise les logements meublés. Un logement vide relève, le cas échéant, de la taxe sur les logements vacants.
Sources et références
- Service Public, Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) — www.service-public.gouv.fr
- Assemblée nationale, Question écrite n° 26732, réponse ministérielle sur la majoration de la taxe d'habitation — www.assemblee-nationale.fr
